Będzie tylko drożej? Warszawski rynek biurowy wszedł w nową historyczną fazę
Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę najszybszego wzrostu stawek czynszów od 18 lat, stając się jednocześnie najbardziej aktywnym segmentem inwestycyjnym w Polsce.
Jak wynika z raportu JLL, rekordowo niska podaż i rosnące zainteresowanie inwestorów windują ceny, a przyszłość rynku biurowego będzie zależała przede wszystkim od rozwoju transportu szynowego.
Pustostany na dnie, a czynsze w górę
Warszawa zmaga się z historycznie niską dostępnością atrakcyjnych biur. Odsetek pustostanów spadł do najniższego poziomu od pięciu lat, osiągając 9,7% ogółem. W najbardziej pożądanych lokalizacjach centralnych, wskaźnik ten wynosi zaledwie około 4%, co w praktyce oznacza brak dostępności powierzchni do wynajęcia.
Drastyczne ograniczenie podaży, przy jednoczesnym utrzymującym się popycie, wymusza gwałtowny wzrost cen. Ograniczona podaż jest szczególnie widoczna w najbliższych latach – w 2026 roku na rynek trafi zaledwie 20 tys. mkw. nowych biur, a w ścisłym centrum nie zostanie oddany do użytku ani jeden budynek.
Coworking: 10 największych zmian na rynku biurowym. Sprawdź!
Piotr Kamiński z JLL podsumowuje sytuację jednoznacznie: “Interpretacja danych sugeruje, że dalszy szybki wzrost poziomu czynszów jest jedynym scenariuszem na najbliższe kilka lat“.
Kluczem do przyszłości jest metro?
Zdaniem ekspertów, to nie nowy plan ogólny dla Warszawy, ale rozwój transportu szynowego będzie głównym czynnikiem kształtującym przyszłą mapę biurową stolicy. Analizy JLL pokazują silną korelację między dostępnością komunikacyjną a stawkami czynszu.
Jan Jakub Zombirt z JLL wskazuje, że: „Skrócenie średniego czasu dojazdu komunikacją miejską o jedną minutę przekłada się na premię czynszową w wysokości 39 eurocentów za mkw”.
Przyszłość rynku biurowego będzie w dużej mierze zależała od planowanej rozbudowy sieci metra o linie M3 i M4 oraz nowych tras tramwajowych. W efekcie, obszar optymalny dla lokalizacji biur znacząco się powiększy, a przyszłe biurowe “hotspoty” powstaną tam, gdzie nowe stacje metra spotkają się z elastycznymi zapisami planu ogólnego.
Rynek biurowy w Polsce. Zobacz, które miasto króluje nad innymi
Nadganianie Europy i optymizm inwestorów
Mimo historycznych wzrostów, stawki czynszów w Warszawie (ok. 30 euro za mkw. miesięcznie) są wciąż wyraźnie niższe w porównaniu z kluczowymi stolicami Europy Zachodniej, jak np. Berlin (46,5 euro za mkw.).
Mateusz Polkowski z JLL podkreśla, że te różnice wskazują na ogromny potencjał wzrostu: “W miastach Europy zachodniej stawki od tego czasu wzrosły nawet o ponad 110 proc. Czynsze w naszym kraju mają dużo zaległości do nadrobienia”.
Co więcej, polscy specjaliści z branży nieruchomości biurowych wykazują największy optymizm w Europie, widząc realne perspektywy wzrostu, wspierane przez prognozowany silny wzrost PKB (ok. 3,3% w bieżącym i kolejnym roku).
Sektor biurowy stał się w tym roku najaktywniejszym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych pod względem obrotów, wyprzedzając nawet tradycyjnie silny sektor magazynowo-logistyczny. Marcin Sulewski z JLL zauważa, że to powrót inwestorów (w tym nieinstytucjonalnych) napędza rynek, a udział polskiego kapitału osiąga rekordowe 45% wolumenu inwestycji biurowych.
Na rosnący popyt wpływa także sektor publiczny, który, jak wskazuje Ida Stankiewicz z JLL: “od pewnego czasu odgrywa znaczącą rolę na rynku, który coraz częściej wybiera nowoczesne budynki biurowe”.
