Rynek biurowy w Polsce. Jedno miasto króluje nad innymi

W I półroczu br. aktywność deweloperów była rekordowo niska – na rynek dostarczyli oni 87,6 tys. m kw. nowych biur – wynika z raportu firmy doradczej Colliers. Niemal wszystkie nowe biura powstały w Warszawie, a największy popyt na takie nieruchomości był w miastach regionalnych.

Z raportu wynika, że 97 proc. nowej powierzchni biurowej powstało w Warszawie, z czego ponad 90 proc. w strefie Centrum Zachodnie. “Centrum Zachodnie, a zwłaszcza rejon Ronda Daszyńskiego, jest dziś najdynamiczniej rozwijającym się obszarem na warszawskiej mapie biurowej. To tutaj realizowane są największe i najbardziej prestiżowe inwestycje, które już na etapie budowy osiągają wysoki poziom komercjalizacji” – podkreślił, cytowany w informacji Paweł Proński z Colliers.

Zgodnie z przekazanymi danymi w pierwszym półroczu pod względem popytu dominowały miasta regionalne, tam wynajęto 387,2 tys. m kw., o 35 proc. więcej niż w I połowie 2024 r. Najemcy najbardziej aktywni byli w Krakowie (ok. 44 proc. regionalnego wolumenu najmu), we Wrocławiu (21 proc.) i w Trójmieście (14 proc.).

“Popyt w Krakowie wzrósł w I poł. 2025 r. aż o 85 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Warto zaznaczyć, że przy braku nowej podaży (w 2025 r. deweloperzy nie oddali żadnej powierzchni biurowej) i ograniczonej dostępności nowoczesnych biur, aż 71 proc. transakcji stanowiły renegocjacje. To pokazuje, że firmy koncentrują się na utrzymaniu obecnych lokalizacji, co może skutkować wzrostem konkurencji o najbardziej pożądane powierzchnie” – dodała Anna Galicka-Bieda z Colliers.

Rynek biurowy 2025: Sprawdź trendy i prognozy wynajmu biur!

Ile wynoszą czynsze w Warszawie?

Na koniec czerwca br. w budowie znajdowało się 342,3 tys. m kw. biur, z czego 135 tys. m kw. w Warszawie – to najniższy poziom tego wskaźnika w historii rynku (o 54 proc. mniej niż rok wcześniej). Do końca 2025 r. w Warszawie planowane jest oddanie jeszcze dwóch budynków o łącznej powierzchni około 58 tys. m kw.

Po pierwszym półroczu współczynnik pustostanów wyniósł 14,2 proc., nieznacznie mniej niż rok wcześniej. W Warszawie spadł do 10,8 proc., przy czym w centralnych strefach odnotowano wyraźny spadek do 7,8 proc., a w poza centralnych – wzrost do 13,3 proc.

Czynsze w Warszawie wynoszą od 19 do 35 euro za m kw. powierzchni miesięcznie, a w miastach regionalnych 12–19,5 euro. “W kolejnych kwartałach presja na wzrost stawek będzie się nasilać, zwłaszcza w nowych, certyfikowanych projektach w centralnych lokalizacjach. Coraz wyraźniej zaznacza się też różnicowanie cen – najemcy muszą liczyć się z dużą rozpiętością w zależności od jakości i lokalizacji biura” – zaznaczyli autorzy raportu.

Przewidują oni dalszy spadek pustostanów w strefach centralnych, silną konkurencję o dostęp do najlepszych projektów oraz rosnącą rolę certyfikowanych budynków klasy A. “Ograniczona podaż i modernizacja starszych obiektów będą sprzyjały wzrostowi czynszów, a rynek – choć ostrożny – pozostaje gotowy na szybkie odbicie, gdy inwestorzy uruchomią przygotowane projekty” – podkreślili eksperci w informacji.