Biurowa susza w Warszawie. Najemcy rzucili się na biura, ale nowych budów brak

Stolica bezdyskusyjnie utrzymuje pozycję lidera i głównego motoru napędowego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,23 mln mkw., co stanowi niemal połowę całego krajowego wolumenu. Miasto odpowiada także za ponad 50% całkowitego popytu na biura w kraju.

Pierwsze sześć miesięcy 2026 roku przyniosło spektakularne ożywienie:

• wolumen transakcji najmu wzrósł o 38% rok do roku, osiągając blisko 417 tys. mkw.,
• największym wzięciem cieszyły się strefy centralne, odpowiadające za 59% całkowitego popytu,
• królem popularności okazał się obszar City Centre West (34% transakcji), wyprzedzając Centralny Obszar Biznesu (18%),
• silną pozycję utrzymał także Służewiec, generując 21% całkowitego wolumenu umów.

Strategia przetrwania

Ograniczony wybór nowych lokali zmusza firmy do zmiany taktyki i bardzo ostrożnego planowania strategii przestrzennych. Zamiast ryzykownych i kosztownych przeprowadzek, przedsiębiorstwa wolą negocjować warunki w dotychczasowych lokalizacjach.

“W przypadku dobrze zlokalizowanych biur oferujących odpowiedni standard, komfort pracy i dostęp do infrastruktury, firmy często decydują się pozostać w obecnej lokalizacji. Przy ograniczonym wyborze dostępnych powierzchni znalezienie alternatywy spełniającej wszystkie oczekiwania biznesowe może być dziś większym wyzwaniem niż kilka lat temu” – komentuje Dorota Mielke z Knight Frank.

Doskonale obrazuje to struktura zawieranych umów:

• renegocjacje dotychczasowych kontraktów stanowiły aż 48% wszystkich transakcji,
• nowe umowy najmu odpowiadały za 46% wolumenu,
• ekspansje (powiększenie dotychczasowych biur) to zaledwie 5% rynku.

Kto najczęściej szukał biur w Warszawie? Liderem pozostaje sektor nowoczesnych usług dla biznesu (15% wynajętej powierzchni), tuż przed bankowością, ubezpieczeniami i inwestycjami (13%), branżą IT (11%) oraz sektorem publicznym (11%).

Bilans płatniczy Polski pod lupą. Deficyt pod kontrolą, a złoty może spać spokojnie?

Budowlany hamulec. Najmniej nowych biur od 20 lat

Podczas gdy najemcy poszukują wolnych metrów kwadratowych, deweloperzy wyhamowali do minimum. W pierwszej połowie 2026 roku warszawski rynek powiększył się o skromne 45 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni (z czego ponad połowę dostarczył jeden projekt – Studio A zrealizowany przez Skanska na Woli, oferujący 24 tys. mkw.).

Scenariuszem szokowym są jednak prognozy na drugą połowę roku – do grudnia planowane jest oddanie do użytku zaledwie 4 tys. mkw. powierzchni. Oznacza to, że prognoza na cały 2026 rok zakłada oddanie łącznie zaledwie 49 tys. mkw., co będzie jednym z najniższych wyników od dwóch dekad.

Lekkie odbicie ma nastąpić dopiero w latach 2027–2028, kiedy na rynek trafi około 125 tys. mkw. nowych biur. Co ciekawe, deweloperzy, którzy decydują się na budowanie, stawiają na sprawdzony adres – aż 65% powierzchni realizowanej w kolejnych latach powstaje w rejonie warszawskiego Ronda Daszyńskiego.

Czerwcowy boom na rynku motoryzacyjnym. Biznes napędza sektor

Biura towarem luksusowym?

Efekt zderzenia rozpędzonego popytu z zablokowaną podażą jest łatwy do przewidzenia. Wolne biura w stolicy znikają w błyskawicznym tempie, a rynkowy wskaźnik pustostanów mocno pikuje.

Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik niewynajętej powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł zaledwie 8,5%. To spadek o 2,3 punktu procentowego w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Dla firm oznacza to jedno: znalezienie nowoczesnego biura o wysokim standardzie energetycznym i dobrej lokalizacji staje się powoli sztuką dla wytrwałych, a karty na rynku zaczynają rozdawać właściciele budynków.