Najem zwrotny finansuje branże handlową. Trend będzie rósł

Najem zwrotny (sale and leaseback) to rodzaj transakcji polegającej na sprzedaży nieruchomości, a następnie wynajęciu jej od nabywcy. Pozwala to na odmrożenie kapitału przedsiębiorstwa i sfinansowanie w ten sposób jego działalności bez konieczności korzystania z oferty np. banków.

Jednym ze wskazywanych przez autorów przykładów jest sprzedaż 123 lokali przez sieć Żabka za 32 mln dolarów przy jednoczesnym zawarciu z nabywcą umowy o 20-letnim najmie. W ocenie Agnieszki Radkiewicz, ekspertki z INWI, ta zawarta w 2024 roku transakcja pokazuje, że nawet portfel niewielkich, rozproszonych nieruchomości sprzedawany w formule najmu zwrotnego może być atrakcyjny dla inwestora instytucjonalnego.

– Transakcją na większą skalę była natomiast ubiegłoroczna sprzedaż ośmiu centrów handlowych należących do Auchan Polska. Oficjalna cena nie została ujawniona. Według informacji rynkowych mogła wynieść ok. 195 mln euro, czyli ponad 800 mln zł, natomiast niezależna wycena całego portfela przekraczała 210 mln euro. Auchan pozostał głównym najemcą na podstawie 15-letnich umów z możliwością przedłużenia – wskazała Agnieszka Radkiewicz.

Paliwowy szok w statystykach GUS. Inflacja powyżej pasma odchyleń, rynki czekają na reakcję RPP!

Od czego zależy opłacalność sprzedaży?

Jak zauważyli autorzy raportu, polskie transakcje wpisują się w szerszy europejski trend. Według przytoczonych w raporcie danych firmy Savills, transakcje sale leaseback odpowiadały w 2025 r. za 20,8 proc. europejskiego wolumenu inwestycji w nieruchomości spożywcze. Był to najwyższy udział od 13 lat i ponad dwukrotnie większy od dziesięcioletniej średniej wynoszącej 9,6 proc.

Polski rynek jest kształtowany przede wszystkim przez duże pojedyncze operacje – wskazano. W 2024 r. wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł ok. 1,6 mld euro, w 2025 roku obniżył się do 862 mln euro, a po pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku przekroczył miliard euro. 

Analitycy z UCE Research wskazali, że detaliści i producenci FMCG muszą finansować ekspansję, modernizację sklepów, efektywność energetyczną, automatyzację, logistykę oraz nowoczesne rozwiązania cyfrowe. W efekcie coraz częściej porównują korzyści z utrzymywania nieruchomości na własność z możliwością uwolnienia kapitału zainwestowanego w te aktywa.

Zwrócono uwagę, że transakcja sale leaseback oznacza nie tylko jednorazowy przypływ gotówki, ale również wieloletni obowiązek płacenia czynszu. Z tego powodu nie każda sprzedaż poprawia ekonomiczną sytuację przedsiębiorstwa. Jej opłacalność zależy również od ceny transakcji, warunków najmu oraz sposobu wykorzystania pozyskanych środków.

Pojawił się najgorszy odczyt od pandemii. Sektor MŚP wstrzymuje inwestycje na koniec roku!

Co jest najbardziej atrakcyjne dla inwestorów?

W ocenie autorów raportu największy potencjał mają centra dystrybucyjne i magazyny obsługujące sieci handlowe oraz producentów FMCG. Dla inwestorów ich atrakcyjność wynika przede wszystkim ze stabilności operatora, długości umowy najmu i indeksacji czynszu.

Najnowszym przykładem transakcji dotyczącej takich nieruchomości jest sprzedaż, na którą zdecydowała się Żabka. We wrześniu br. spółki zależne grupy zawarły przedwstępną umowę sprzedaży dwóch centrów logistycznych – w Rzgowie i Kątach Wrocławskich – na kwotę szacowaną na 110 mln euro netto. Łączna powierzchnia najmu obu obiektów wynosi ok. 77 tys. mkw. Po finalizacji transakcji Żabka Polska pozostanie ich najemcą przez minimum 15 lat.

„Duży potencjał mają także producenci FMCG. W tym segmencie większe znaczenie ma jednak specjalizacja obiektu. Szczególnie atrakcyjne są tzw. aktywa mission critical – takie, których działalność trudno przenieść do innej lokalizacji. W ich przypadku jeszcze większego znaczenia nabiera kondycja finansowa najemcy i jego zdolność do regulowania czynszu przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat” – zauważył Daniel Radkiewicz z INWI.

Poprawa nastrojów wśród polskich przedsiębiorców. Nie przekłada się to na zatrudnienie!

Firmy coraz częściej będą szukać dróg do uwolnienia części kapitału

Autorzy raportu zakładają, że roczny wolumen wszystkich inwestycji w polskie nieruchomości handlowe w latach 2027-2029 będzie wynosił od 1 do 1,5 mld euro. Udział najmu zwrotnego może mieścić się w przedziale 15-25 proc. Do tego należy doliczyć od 30 do 100 mln euro rocznie z transakcji obejmujących centra dystrybucyjne, magazyny i zakłady należące do producentów FMCG.

„W scenariuszu ostrożnym roczny wolumen sale leaseback w szeroko rozumianym sektorze handlu detalicznego i FMCG wyniósłby ok. 0,77 mld zł, co w ciągu trzech lat dałoby ok. 2,3 mld zł. W scenariuszu bazowym byłoby to ok. 1,33 mld zł rocznie i ok. 4 mld zł w latach 2027-2029. Z kolei wg scenariusza wzrostowego roczny wynik mógłby zbliżyć się do 2 mld zł, a trzyletni – do 6,1 mld zł” – wskazała Agnieszka Radkiewicz.

Polskie firmy dalej współpracują z nieterminowymi kontrahentami. Blisko połowa nie zmienia warunków!

Najważniejsza zmiana, do której dojdzie w najbliższych latach, będzie polegała na tym, że coraz więcej firm zacznie dzielić swoje aktywa na te, których własność zapewnia przewagę, oraz te, z których można uwolnić kapitał bez zakłócania działalności operacyjnej – prognozują eksperci.

„Jeżeli ten kierunek się utrzyma, sale leaseback stanie się jednym ze stałych elementów finansowania rozwoju branży sprzedaży detalicznej i FMCG, choć roczny wolumen nadal będzie zależny od kilku największych transakcji” – wskazano w raporcie.