Centrum startupów naprzeciwko „Stajni Jednorożców”. Biznes wraca do biur? [WYWIAD]

Od uniwersyteckich sal i prokuratorskich gabinetów po nowoczesną, loftową przestrzeń coworkingową w samym sercu Łodzi. Kamienica przy ul. Kościuszki 101 zyskała drugie życie. Ekspert przedstawia nam również kulisy trudnej rewitalizacji historycznego budynku, jego unikalnym klimacie oraz o tym, co Biznes Zone oferuje lokalnym przedsiębiorcom.

Nowe biuro i nowy, łódzki potencjał

Eryk Kołodziejek: Czym zajmujesz się w Biznes Zone?

Bartłomiej Sidorowicz: Zajmuję się przede wszystkim wynajmem powierzchni biurowych na terenie oddziału łódzkiego Biznes Zone, ale nie w takim konwencjonalnym znaczeniu.

To nie jest zadanie typu: „znajdź klienta i mu to sprzedaj”. Trzeba się trochę bardziej postarać – znaleźć firmy, które faktycznie chcą zainwestować swój kapitał w danym mieście i poszukują konkretnej lokalizacji. Wymaga to znacznie szerszego patrzenia – od tego właśnie jestem w BZ.

W Łodzi zależy nam na budowaniu sieci partnerskiej z lokalnym biznesem i szerszym gronem firm. Zanim jednak sfinalizujemy sprzedaż, musimy najpierw wykonać szereg kluczowych kroków przygotowawczych.

EK: Rozumiem, że w dużym skrócie można powiedzieć, iż zajmujesz się całym procesem „pozyskania klienta” oraz jego późniejszą opieką, zarządzaniem wynajmowaną przestrzenią i generalną strategią sprzedaży?

BS: W dużym skrócie można by to tak nazwać. Zajmuję się również tym, co się dzieje po samym wynajęciu – czyli organizacją comiesięcznych śniadań coworkingowych, „Śród w TS”, szkoleń, spotkań networkingowych. Można powiedzieć, że to taka bieżąca praca z ludźmi – oni też mają swoje potrzeby, pytania. To część procesu.

EK: Co najbardziej się spodoba najemcom w nowym biurze w Łodzi?

BS: Myślę, że przede wszystkim lokalizacja, bo jesteśmy w centrum Łodzi, przy ulicy Kościuszki 101 – sąsiadujemy z ulicą Piotrkowską. To daje najemcom dosyć łatwy dostęp do przejazdów za pośrednictwem komunikacji miejskiej, a także w tym regionie, mają pełne zaplecze usługowe miasta. W centrum znajdziemy no absolutnie wszystko.

Dojazd komunikacją miejską pod budynek biura trwa około 30 minut, niezależnie od tego, w którym końcu Łodzi się znajdujemy, więc jest to naprawdę dobrze skomunikowane miejsce.Główny przystanek przesiadkowy, czyli nasza „Stania Jednorożców”, znajduje się praktycznie naprzeciwko nas. Z okna, przez które aktualnie patrzę, widać przeszklenie struktury. Można więc się tu dostać łatwo, szybko i przyjemnie z każdej strony miasta.

Adres, czyli Kościuszki 101, jest dobrze znany mieszkańcom Łodzi, ze względu na historię całego budynku. Myślę, że właśnie ten unikatowy charakter nieruchomości, bo jest to stara kamienica, która została zrewitalizowana już na nowo, przeszła transformację i teraz mamy tutaj bardziej klimat loftowy, ale przy zachowaniu najcenniejszych elementów – czerwona cegła, przeszklenia. To miejsce ma świetny klimat i myślę, że najemcy to docenią.

Zwłaszcza, że patrząc na same liczby, w Polsce mamy obecnie 82,6 proc. obłożenia biur serwisowanych i 17,4 proc. pustostanów. Jeżeli mówimy o Łodzi, to od końca zeszłego roku nie powstał nawet jeden budynek, który oferowałby przestrzeń biurową.

Myślę, że jest to ważny punkt, żeby się zatrzymać chwilkę nad tym. To też pokazuje bardzo mocno zmieniający się trend na rynku. Przestajemy budować nowe, kolejne molochy, które pozostają tymi pustostanami, tylko raczej idziemy bardziej w tak zwany „fit-out” pod klienta, czyli staramy się podnieść mu komfort pracy i zachęcić do tego, że to biuro faktycznie może dawać więcej korzyści niż być tylko samą przestrzenią.

To też widać po trendach, nie tylko my zmieniamy się pod klientów, ale tak naprawdę cały rynek się zmienia pod tego klienta.

W okresie post pandemicznym większość przedsiębiorców zauważyła plusy pracy zdalnej i część, całkowicie na nią przeszła. Natomiast, jesteśmy w takim etapie, że aktualnie wracamy ponownie do biur – wypalenie, brak komfortu i inne negatywne aspekty zaczęły doskwierać. Zadziałał efekt alienacji, a ludzie zaczynają z nim walczyć, co widać po zapytaniach od potencjalnych najemców.

EK: Chciałbym jeszcze wrócić do samej kwintesencji biura. Co „dodatkowego” zyskuje najemca z Łodzi, który zdecyduje się na współpracę z Biznes Zone? Co ma zachęcić go do wybrania tego, a nie innego biura?

BS: Przede wszystkim uzyskuje on nie tylko samą powierzchnię, ale cały pakiet związany z dostępem do naszych usług, czyli: obsługę prawną, księgową, IT, wsparcie marketingowe, od tworzenia wizytówek, po stworzenie strony internetowej.

Uzyskuje dostęp do naszej sieci kontaktów, posiada możliwość networkingu z innymi przedsiębiorcami – też na miejscu – oraz dostęp do wielu darmowych wydarzeń. Nasz najemca w pakiecie nie bierze wyłącznie samego biura, a raczej możliwość rozwoju swojego interesu.

EK: Czyli jest to taki kompleksowy pakiet, a wynajęcie biura jest po prostu jednym z jego elementów. Dobrze rozumiem?

BS: Tak, ja bym to nazwał kompletnym ekosystemem Biznes – Zone. Tworzymy nie tylko przestrzeń samą w sobie, tworzymy „centrum przedsiębiorczości” a to znacznie więcej niż najem.  

EK: Jak przebiegał sam remont? Wszystko przeszło gładko i bez problemu?

BS: „Bez problemów” to pojęcie bardzo elastyczne.  Bardzo często trafiają się nam jakieś przygody „po drodze”. Teraz na przykład mamy delikatnie przesunięty termin oficjalnego otwarcia, co wynika głównie z problemów, które napotkaliśmy na etapie remontów.

Stara kamienica to nie lada wyzwanie – zwłaszcza gdy próbujesz pogodzić jej historyczny klimat z dzisiejszymi wymogami. Przez to całe przedsięwzięcie trochę się przeciągnęło, ale dążymy do celu i robimy swoje!

Co do samej historii budynku, warto nadmienić, że wcześniej nie był on nigdy wykorzystywany jako lokale mieszkalne – co zapewne ułatwiłoby proces transformacji. Budynek powstał w okresie międzywojennym i na początku mieliśmy tutaj Wydział Filologiczny Uniwersytetu Łódzkiego, a następnie pojawiła nam się tutaj Prokuratura Regionalna. Cały budynek był przygotowany pod obsługę potrzeb prokuratury, więc zmiana z tych wysokich – nazwijmy to „tajnych standardów” – jest dosyć drastyczna pod względem renowacji wnętrz, ale dzięki wszystkim wprowadzonym zmianom, nasi najemcy będą mogli się czuć tutaj naprawdę swobodnie.

EK: Czy pozostały jakieś „architektoniczne pamiątki” po poprzednich „właścicielach”. Na przykład czerwone cegły, wysokie ściany lub drewniane wykończenia lub zdobienia?

BS: Tak, tak, wysokie sufity na pewno to. Każde nasze pomieszczenie jest naprawdę wysokie – z reguły powyżej 3 – 3,2 metrów wysokości. W części miejsc pozostawiliśmy również oryginalną cegłę, bo jest naprawdę piękna, zwłaszcza jak się ją odpowiednio wkomponuje. Jeżeli chodzi o takie loftowe klimaty, to dodaliśmy od siebie własne przeszklenia, właśnie w takich czarnych obramowaniach.

Wygląda to naprawdę ciekawie, taki nowoczesny styl biznesowy połączony ze starym łódzkim loftowym klimatem.

EK: W takim razie zostało spytać, kiedy można oczekiwać pełnego otwarcia i początku ustawiania się w kolejce?

BS: Jeżeli chodzi o otwarcie naszego budynku, jest otwarty i gotowy na nowych najemców. Jednak chcemy się wstrzymać z oficjalnym startem projektu do momentu, w którym nasze prace budowalne się zakończą… Chcemy zrobić wydarzenie połączone z dniami otwartymi, gdzie każdy będzie mógł sobie przyjść do nas, odwiedzić każde biuro, zobaczyć jak się z nami pracuję i umówić się na spotkanie dotyczące najmu wybranego biura lub pakietu usług w ramach Twój StartUP.

Zapisać się można również na recepcji, gdzie mamy przeznaczoną do tego obsługę lub kontaktować się bezpośrednio ze mną.

Jak ma się sytuacja na rynku biur na wynajem? Czy tąpnięcie odeszło na dobre

EK: Jak aktualnie wygląda sytuacja na rynku biur na wynajem. Z tego co do tej pory obserwowałem, większość raportów wskazywała, że na początku roku było raczej „krucho”. Z drugiej strony, przestrzeń pod biurowce jest już raczej zagospodarowana – nowe się nie pojawiają, a deweloperzy raczej wstrzymują się z takimi inwestycjami.

BS: Faktycznie, początek roku przyniósł nieco zniechęcające wyniki – na rynku najmu biur zanotowaliśmy chwilowy regres. Mimo wszystko patrzę na to z optymizmem. Trzeba wziąć poprawkę na naszą geopolitykę: sąsiadujemy z krajem, w którym od lat trwa wojna, co sprawia, że część inwestorów postrzega nas jako rynek podwyższonego ryzyka.

Z drugiej strony, nasza gospodarka rośnie w przyzwoitym tempie, podczas gdy reszta Europy notuje symboliczne wyniki lub stagnację. To są kluczowe wskaźniki, na które powinniśmy patrzeć. Pokazują one, że Polska na tle kontynentu wciąż dynamicznie się rozwija. Gdybym dziś szukał miejsca na bezpieczne i zyskowne pomnożenie kapitału, kierowałbym się właśnie tymi fundamentami – a pod tym względem jesteśmy w czołówce.

EK: Czy o tym wyniku z początku roku przesądził jakiś specyficzny aspekt? Ceny energii, konflikt na Bliskim Wschodzie? Czy jest to może zmiana czysto sezonowa? Aktualnie obserwujemy odbicie.

BS: Moim zdaniem ten obecny wzrost to taka „żabka” – liczby nieco podskoczyły, ale sytuacja jest jeszcze płynna. To raczej chwilowa anomalia, bo patrząc na specyfikę rynku, łatwo zauważyć typową sezonowość. Wakacje nigdy nie przynoszą rekordowych wyników – to dla wielu branż po prostu „martwy okres”, kiedy ludzie skupiają się na urlopach, a najemcy wolą przekładać start nowych umów na czas po przerwie wakacyjnej. Prawdziwego ożywienia i wzrostu spodziewam się dopiero w czwartym kwartale, i myślę, że nasze statystyki wkrótce to potwierdzą.

Jak wybrać swoje pierwsze biuro?

EK: Jaki rodzaj biur cieszy się aktualnie największą popularnością? Mamy biura open space, biura personalizowane, ale które z nich „zbierają największe żniwa”?

BS: Myślę, że możemy wskazać kilka uniwersalnych hitów popularności. Przede wszystkim są to kameralne biura dla zespołów liczących od dwóch do dziesięciu osób. Z tego modelu korzysta głównie sektor MŚP – kiedy przedsiębiorcy szukają gotowego gabinetu na oddział czy mniejszą siedzibę, celują właśnie w ten zakres.

Aspekt ilościowy i elastyczność są tu kluczowe. Na drugim miejscu postawiłbym biurka dedykowane w przestrzeniach coworkingowych. One dają poczucie profesjonalizmu przy zachowaniu pełnej wygody: można skorzystać ze wspólnej kuchni, zaprosić klienta do sali konferencyjnej czy poprosić obsługę o odebranie go na recepcji. To rozwiązanie jest niezwykle atrakcyjne dla jednoosobowych działalności, bo pozwala małym graczom zaserwować swoim klientom standard dużej korporacji.

EK: Czy metraż ma znaczenie przy decyzji? O jakich rozmiarach biur mówimy – w kontekście wymienionych ilości osób?

BS: Jeżeli mówimy o biurze np. dla dwóch osób, mówimy o powierzchni rzędu 10 metrów kwadratowych. Dla dziesięciu osób to zazwyczaj okolice 40–50 metrów. Zanim jednak cokolwiek zaproponujemy, musimy dokładnie poznać realne potrzeby klienta. Często zdarza się, że ktoś szuka przestrzeni 20–30 metrów dla jednej czy dwóch osób, a potem dziwi się kosztom. Warto pamiętać, że w biurach serwisowanych rozliczamy się per stanowisko, dzięki czemu koszty są stałe i w pełni przewidywalne.

EK: Stawiam, że pierwszą wartością, pod względem wpływu na wybór biura, jest ilość osób. Jakie inne aspekty należy brać pod uwagę przy decyzji?

BS: To zależy przede wszystkim od profilu i celów przedsiębiorcy. Jeśli prowadzisz firmę logistyczną – ze spedytorami i kurierami – ważniejsza będzie kameralna przestrzeń i dobry dojazd. Z kolei przedstawiciel branży nieruchomości czy doradztwa postawi na prestiż: reprezentacyjny wygląd biura, jakość podawanej kawy czy przyjemny zapach w sali konferencyjnej. To drobiazgi, które budują całość.

My w Biznes Zone postawiliśmy na bezkompromisowy standard: od wysokiej jakości produktów w kuchniach, po regularny serwis sprzątający. Dziennie dbamy o to, by meble nie były zniszczone, wykładziny czyste, a szyby lśniły.

Klienci mają dziś głównie dwie opcje: tradycyjne biuro – czyli pustą przestrzeń, którą musisz sam wyposażyć, kupić ekspres, opłacać serwis i pilnować rachunków – albo biuro serwisowane, gdzie wchodzisz, opłacasz jedną fakturę i masz wszystko z głowy. My dostarczamy rozwiązania skrojone pod każdą kieszeń, w standardzie, który zadowoli nawet najbardziej wymagających.

EK: Kiedy jest najlepszy moment na podjęcie decyzji o wynajęciu biura? Moje przedsiębiorstwo rośnie, zatrudniam coraz więcej osób – i automatycznie potrzebuję czegoś więcej? Czy może kryją się za tym jeszcze jakieś inne aspekty?

BS: Tutaj wchodzi w grę cała masa różnych czynników. Ostatnio rozmawiałem z klientem, który szukał biura właściwie tylko po to, żeby móc zaprosić kontrahenta do porządnej sali i podpisać z nim umowę – to było jego jedyne i główne wymaganie.

Z kolei inny klient zajmuje się grafiką komputerową. Potrzebował zacząć pracować stacjonarnie ze swoim nowym wspólnikiem – zależało im na wspólnym, dużym ekranie, żeby ramię w ramię tworzyć projekty. Takie rzeczy o wiele łatwiej dogadać na żywo niż przez komunikatory.

Wracając do Twojego pytania: kiedy jest najlepszy moment na biuro? Wtedy, kiedy po prostu czujesz taką potrzebę. Oczywiście powody bywają różne. Czasem chcesz podnieść sprzedaż dzięki lepszemu wizerunkowi, innym razem dotychczasowe miejsce zaczyna Cię ograniczać i hamuje rozwój. Czasem po prostu skalujesz biznes – wchodzisz w nowy region, zatrudniasz handlowca i chcesz mu dać komfortową przestrzeń na spotkania z klientami, choćby skromny, dwu-trzyosobowy gabinet.

Nie ma jednego uniwersalnego momentu idealnego dla każdego. Nawet patrząc na własne doświadczenie – od 9 lat prowadzę swój serwis i przez lata nie potrzebowałem biura. Dopiero pojawienie się konkretnej potrzeby spotkań z kluczowymi partnerami dało mi szansę, żeby „wypłynąć na szersze wody”. Każdy musi zdefiniować ten moment pod siebie.

Branża odporna na zachwiania?

EK: Na początku troszeczkę o tym rozmawialiśmy, ale czy malejący potencjał przestrzeniowy – ograniczenia związane z budowaniem kolejnych biurowców – będzie w przyszłości problemem dla branży? Jak się na to zapatrujesz?

BS: Według mnie raczej nie. Zerkając na statystyki, w pierwszym kwartale zeszłego roku mieliśmy około 87 250 nowych zarejestrowanych firm, a w pierwszym kwartale tego roku – już 89 000. Widzimy więc, że ten trend stale rośnie.

Zupełnie nie obawiam się o dostępność powierzchni biurowej, tym bardziej że wskaźnik pustostanów wciąż utrzymuje się na poziomie około 17%. Poza tym deweloperzy regularnie startują z nowymi inwestycjami – zazwyczaj na początku lub pod koniec roku – i aktywnie szukają najemców z wyprzedzeniem, jeszcze na etapie budowy.

Na chwilę obecną w samej Łodzi w budowie znajduje się blisko 10 000 metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni. Będą to kolejne budynki i przestrzenie do wynajęcia. Skoro deweloperzy się tego nie obawiają, to my tym bardziej nie musimy. Ewentualne ograniczenia to kwestia co najwyżej bardzo dalekiej przyszłości.

Oczywiście jakieś ryzyka w tej branży zawsze się znajdą – chociażby standardowe podwyżki cen w dłuższej perspektywie czy migracje klientów między regionami, przez co jakaś przestrzeń mogłaby przejściowo stać pusta. Ostatecznie uważam jednak, że wszyscy sobie z tym poradzimy. Patrząc na dane makroekonomiczne, dynamika wzrostu w Polsce wypada świetnie, więc nie obawiam się, że zagraniczne firmy nagle przestaną patrzeć na nas z optymizmem. Póki co cały czas udowadniamy, że w Polsce po prostu da się fajnie zarobić.